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El Gobierno está valorando usar el IRPF como herramienta sancionadora frente a propietarios que aumenten la renta al renovar contratos de alquiler, una medida que podría modificar los incentivos de caseros e inquilinos en zonas con mayor presión de demanda. La iniciativa, que se discute ahora entre los ministerios y los grupos parlamentarios, limitaría su alcance a las subidas aplicadas en la renovación, no a los incrementos anuales autorizados por ley.
Fuentes gubernamentales confirman que la propuesta forma parte de una batería de cambios fiscales y normativos que Hacienda y Vivienda negocian para contener alzas abusivas del alquiler. El paquete llega tras el rechazo de los socios del Ejecutivo a una alternativa que ofrecía bonificaciones fiscales a quienes mantuvieran la renta sin subirla.
Límites a contratos de temporada y control del alquiler por habitaciones
Entre las medidas previstas figura endurecer las condiciones que permiten calificar un contrato como de temporada. El Ejecutivo busca fijar criterios más estrictos y crear un régimen sancionador para quienes utilicen los alquileres de corta duración como vía para eludir la regulación estatal.
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También se plantea aplicar las mismas garantías de los arrendamientos convencionales a los contratos por habitaciones. En concreto, los borradores que circulan establecen dos límites claros: la suma de las rentas de las habitaciones no podrá superar el importe del alquiler de la vivienda completa; y en las áreas declaradas como zonas tensionadas se activarán los mecanismos de control de rentas previstos en la ley de vivienda.
Qué cambios fiscales están sobre la mesa
En la práctica, Hacienda podría condicionar las reducciones del IRPF que disfrutan los propietarios al comportamiento en la renovación de los contratos. Actualmente, existen deducciones estatales que varían según la fecha y las características del contrato y del inmueble.
De forma resumida, la situación actual y las posibles consecuencias serían:
- Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: reducción general del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler.
- Contratos posteriores a esa fecha: reducción base del 50%, que puede subir al 60% si el inmueble ha sido rehabilitado en los dos años previos, o llegar al 70% si el propietario participa en un programa público de alquiler a precio de mercado.
- Sanción fiscal por subida en la renovación: la rebaja del 50% podría reducirse progresivamente o llegar a eliminarse para los caseros que aumenten la renta al renovar el contrato.
- Incentivos en zonas tensionadas: reducciones de hasta el 70% para alquileres a jóvenes (18–35 años) y del 90% en casos en que la nueva renta sea al menos un 5% inferior a la previa.
Para los propietarios, la reforma supondría un mayor coste de oportunidad a la hora de subir rentas en la renovación; para los inquilinos podría traducirse en menos subidas al cambiar de contrato, aunque no afectaría a los ajustes periódicos vinculados al IPC.
Las conversaciones con los grupos parlamentarios definirán el diseño final. Fuentes internas advierten que quedan por concretar el marco sancionador para los contratos de temporada, el alcance exacto de la condicionalidad fiscal y los mecanismos de control en municipios donde el mercado esté más tensionado.
En términos prácticos, los próximos pasos serán la elaboración de textos normativos y la presentación de enmiendas en el Congreso, por lo que el calendario y la forma definitiva de estas medidas aún están por perfilar. Conviene seguir la evolución de la negociación: cualquier ajuste fiscal o regulatorio tendrá impacto inmediato sobre decisiones de inversión inmobiliaria y sobre la estabilidad de los contratos de vivienda.
